Immobilien-Fachbegriffe von A-Z
Immobilien-Glossar M
Mietkauf
Bei einem Mietkauf handelt es sich um einen Miet-vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, innerhalb einer
bestimmten Zeit die Mietsache zu einem vorher bestimmten Preis
zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Nimmt der Mieter die Kaufoption wahr, so liegt hier im Zweifel eine zulässige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Es wird darauf hingewiesen, daß der Mietpreis bei einem Mietkauf in der Regel sehr hoch ist; einerseits, um den Mieter zum Kauf zu
veranlassen und andererseits, weil es sich bei den Mietsachen meist um neue Sachen handelt, bei denen durch den Gebrauch ein starker
Wertverlust eintritt. Der Unterschied zum Leasingvertrag liegt darin, daß beim Mietkauf grundsätzlich die Haftung für Sachmängel
und Instandhaltung beim Vermieter liegt.
Wann benötigt man einen Mietvertrag?
Prinzipiell empfiehlt sich für den Vermieter, noch bevor er die Mietfläche dem Mieter zur Verfügung stellt, einen schriftlichen
Mietvertrag abzuschließen. Umgekehrt gilt auch für den Mieter, der in eine Mietfläche einzieht, daß er sich über die Mietbedingungen
mit dem Vermieter einig ist und hierüber einen schriftlichen Mietvertrag abschließt. Das Gesetz sieht zwar die Schriftform des
Mietvertrages nur bei langfristigen Mietverträgen vor, aus Beweiszwecken sollte aber immer ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen
werden. Für den Vermieter ist es sehr gefährlich, einem Mieter eine Mietfläche zu überlassen und nur mündlich gewisse Bedingungen
zu vereinbaren oder sich darauf einzulassen, irgendwann später einmal einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, da gegebenenfalls
durch Entgegennahme der Miete und Überlassung der Mietfläche ein gesetzliches Miet-verhältnis zustande kommt und ein schriftlicher
Mietvertrag später kaum durchsetzbar ist. Der gesetzliche Mietvertrag ist für den Mieter nicht sehr positiv, weil gewisse Vorschriften
der Mietgesetze in den letzten Jahren durch Formularvertrag zugunsten der Vermieter abgeändert wurden. So ist es heute üblich,
durch Formularvertrag zu vereinbaren, daß die Miete im voraus bezahlt wird, der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt oder daß der
Mieter die Nebenkosten trägt. Wird hierüber keine Vereinbarung geschlossen, so gilt das Gesetz, und nach dem Gesetz zahlt der Mieter
die Miete am Monatsende, der Vermieter hat die Schönheitsreparaturen durchzuführen, und in der Miete sind sämtliche Nebenkosten
vereinbart. Umgekehrt ist natürlich auch für den Mieter von großer Bedeutung, eine Absicherung seiner Rechte zu haben, so daß sich
auch für den Mieter ein schriftlicher Mietvertrag empfiehlt. Die häufig geäußerte Ansicht, daß kein Mietvertrag existiert,
weil man nichts Schriftliches vereinbart hat, ist schlichtweg falsch. Sobald der Mieter mit Wissen und Wollen des Vermieters
in das Mietobjekt eingezogen ist und man sich über die Höhe des Mietzinses und über den Mietgegenstand geeinigt hat,
iegt ein Mietvertrag vor, der nach den gesetzlichen Bestimmungen behandelt wird.
Mängel
Bei Mängeln in den Mieträumen muß der Vermieter natürlich auch klären, ob die Mängel wirklich durch den normalen
Mietgebrauch bzw. durch normale Beschädigungen innerhalb des Hauses oder durch vertragswidriges Verhalten des Mieters
oder von Personen, die den Mieter besucht haben oder mit dem Mieter zusammenleben, verursacht wurden.
Er sollte sofort einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Mängel beauftragen. Am besten wäre es, wenn er ein
sogenanntes Beweissicherungsverfahren wegen der Mietmängel einleitet.
Möblierte Wohnung
Auch der Mieter einer möblierten Wohnung genießt voll umfänglichen Kündigungsschutz. Es macht also keinen Unterschied,
ob eine leere oder eine möblierte Wohnung vermietet wird.
Modernisierungsumlage
Führt der Vermieter bauliche Änderungen durch, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder die allg.
Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser
bewirken, kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses verlangen.
Mieter wohnt beim Vermieter
Wohnt der Mieter mit dem Vermieter in der gleichen Wohnung und hat der Mieter die Räume selbst möbliert, oder wohnt der
Mieter dort mit seiner Familie, so gilt für ihn der gleiche Kündigungsschutz, wie er bei der Kündigung einer
Einliegerwohnung besteht. Liegen diese Umstände für den Mieter nicht vor und hat der Vermieter die Wohnung möbliert,
so kann er der Kündigung auch nicht in Härtefällen widersprechen. Zudem ist er sehr kurzen Kündigungsfristen ausgesetzt.
So ist beispielsweise die Kündigung an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages zulässig, wenn die Miete nach Tagen
bemessen ist. Ist die Miete dagegen nach Wochen bemessen, so kann spätestens am ersten Werktag einer Woche zum folgenden
Samstag gekündigt werden. Bestimmt sich die Mietzeit nach Monaten, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 15. eines Monats
zum letzten Tag eines Monats kündigen. Voraussetzung der Kündigung für möblierten Wohnraum ist allerdings, daß die Wohnung
dem Mieter nicht zum Gebrauch mit seiner Familie überlassen wurde.
Mieter ist in Konkurs geraten
Wenn der Mieter das Mietobjekt schon vor der Konkurseröffnung anmietete, dann steht dem Vermieter, also auch dem
Konkursverwalter, das Recht zur außerordentlichen Kündigung laut der Konkursordnung zu.
Die Kündigungsfrist ist die gesetzliche Kündigungsfrist, wobei im Gewerberaummietrecht der Konkursordnung auch eine kürzere
Frist wirksam vereinbart werden kann. Im Gewerberraummietrecht kann man die Eröffnung des Konkursverfahrens auch als Grund
für die fristlose Kündigung im Mietvertrag vereinbaren. Im Wohnraummietverhältnis läßt sich eine derartige Vereinbarung
nicht treffen, da die Gründe zur fristlosen Kündigung durch das Gesetz beschränkt sind.
Makler
Gewerbetreibender, der Häuser,Wohnungen,Garagen,Immobilien vermittelt. Rechtsgrundlage für seine
Dienstleistung ist die Verordnungsermächtigung nach Gewerbeordnung.
Mehrfamilienhaus
Wohngebäude mit mindestens drei Wohneinheiten und mehr.
Mietausfallwagnis
Mietausfallwagnis dient dazu, das Risiko von Mietminderung uneinbringliche Forderungen
oder zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen.
Mietkaution
Sicherheitsleistung, die ein Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages vom Vermieter verlangen kann,
zur Absicherung aller aus dem Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen.
Das Geld muß auf ein separates Sparkonto deponiert werden. Der Vermieter ist verpflichtet die Mietkaution
auch in Raten max 3 Monate zu dulden.
Mischgebiet
Mischgebiet ist eine Bezeichnung für Wohngebiete, in denen auch Gewerbebetriebe Bauen dürfen.
Die Wohnqualität wird nicht wesentlich beeinträchtigt.
Mischverträge
Häufig werden im heutigen Wirtschaftsleben Verträge abgeschlossen, die nicht nur mietrechtliche, sondern auch kaufrechtliche, dienstvertragsrechtliche oder werkvertragsrechtliche Elemente enthalten. Es handelt sich hierbei um sogenannte Mischverträge, bei denen sich oft die Frage stellt, ob und in welchem Umfang Mietrecht anzuwenden ist. Generell kann gesagt werden, daß ein solcher Mischvertrag dann nach mietrechtlichen Grundsätzen zu behandeln ist, wenn die wesentliche Leistung aus dem Vertrag in der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Sache oder eines Raumes besteht. So ist beispielsweise ein Vertrag über die Anmietung eines Appartements in einem Senioren-Wohnheim ein Mietvertrag, auch wenn darin vereinbart ist, daß der Mieter zusätzliche Dienstleistungen wie z. B. Wohnungsreinigung, Voll- und Teilverpflegung u. a. in Anspruch nehmen kann. Denn die Überlassung des Wohnraumes steht hier eindeutig im Vordergrund. Andererseits ist die Unterbringung in einem Pflegeheim als Dienstvertrag zu beurteilen, denn der Schwerpunkt des Vertrages liegt hier bei der Pflege und der Versorgung. Die Überlassung des Wohnraumes tritt demgegenüber zurück.
Muskelhypothek
ist ein Begriff für Eigenleistungen des Bauherrn oder unentgeltlich am Bau arbeitende Freunde oder
Verwandte.
Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist der jeweilige Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an einer Immobilie
(z B Eigentumswohnung). Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und in Tausendstel ausgedrückt.
Das Mietverhältnis
Mietverhältnisse über bewegliche Sachen, über Grundstücke, über Wohnräume und über Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, sind, dies wurde bereits erwähnt, stets auseinander zu halten. Zwar hat der Gesetzgeber ursprünglich die mietrechtlichen Vorschriften des BGB so ausgestaltet, daß ein großer Teil für alle Mietverhältnisse gilt. Die Entwicklung zum sozialen Mietrecht bei Wohnräumen hat aber dazu geführt, daß von einem eigenen „Wohnraummietrecht" gesprochen werden kann. Im folgenden sollen allgemeine Grundsätze und die Bestimmungen des Mietrechts dargestellt werden, die für alle Mietverhältnisse in gleicher Weise gelten.
Der Mietrechtsstreit in Wohnraummietsachen
Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über Inhalt, Dauer oder Beendigung eines Miet Verhältnisses sind unausbleiblich. Oft wird eine Vertragsbestimmung unterschiedlich ausgelegt oder der Mieter kommt mit den Mietzahlungen in Verzug oder er gibt bei Ende der Mietzeit die Mietsache nicht zu rück. Können sich dann die Vertragsparteien im Verhandlungswege nicht einigen, so bleibt oft nur der Gang zum Gericht, um eine Entscheidung des Streits durch richterliches Urteil herbeizuführen. Während sich die gerichtliche Zuständigkeit und der Gang des Prozesses bei den „normalen" Mietsachen nach den allgemeinen Vorschriften der Zivilprozeßordnung richtet, gibt es für den Rechtsstreit in Wohnraummietsachen einige Sonderbestimmungen. Diese Sonderregelungen sollen nachfolgend dargestellt werden.
Das Zustandekommen des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis kommt zustande, wenn zwei Vertragsparteien eine Einigung darüber erzielen, dass die eine Partei der anderen eine bestimmte Sache für einen festgelegten Zeitraum gegen Entgelt zum Gebrauch überläßt. Allein durch eine solche Einigung kommt ein Vertrag zustande, durch diese Einigung wird ein Mietvertrag geschlossen.
Die Mietminderung
Die Rechte des Mieters, die Mietzahlung zu mindern ergeben sich aus § 537 BGB. Hiernach hat der Mieter das Recht, die Mietzahlung zu verweigern, wenn und solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben ist. Der Mieter eines Segelboots, das nicht benutzt werden kann, weil es ein Leck hat, ist also kraft Gesetzes von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur teilweise aufgehoben, steht dem Mieter auch nur ein teilweises Minderungsrecht zu. Wenn also bei einem gemieteten Fernsehgerät nur der Empfang eines Programmes (und nicht mehrerer) möglich ist, obwohl dies vereinbart war, so ist dies zwar keine vollständige, aber eine teilweise Gebrauchsuntauglichkeit mit der Folge, daß der Mieter die Miete zum Teil mindern kann. Für die Höhe der jeweils zulässigen Mietminderung können grundsätzliche, allgemeine Regeln nicht aufgestellt werden. Die Höhe der Minderung hängt zu sehr vom jeweiligen Einzelfall und vom Ausmaß der Tauglichkeitsminderung ab. Sie ist abhängig von der Schwere des Mangels und der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Natürlich kann die Miete nur dann gemindert werden, wenn den Vermieter die Mangelbeseitigungspflicht trifft, wenn diese also nicht vertraglich vom Mieter übernommen wurde. Sobald der Fehler beseitigt ist, ist die Miete wieder vollständig zu entrichten.
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