Immobilien-Fachbegriffe von A-Z
Immobilien-Glossar V
Verwalter
Der Verwalter ist für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft gesetzlich zwingend
vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die
Wohnungseigentümer nicht einschränken oder gar nehmen können. Er setzt die
Eigentümerbeschlüsse sowie die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des
Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die
Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Eigentümerbeschluß
bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich. Er wird durch Mehrheitsbeschluß
der Wohnungseigentümerversammlung bestellt. Dieser Beschluß darf frühestens ein Jahr vor
Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Die Erstbestellung des Verwalters bei neuerrichteten
Wohnanlagen erfolgt i.d.R. durch den Bauträger in der Teilungserklärung. I.d.R. wird der
Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig. Die Höhe des Entgelts ist sehr
unterschiedlich und richtet sich nach den Gegebenheiten der Wohnanlage und den regionalen Marktverhältnissen.
Vollmacht
Kündigt jemand in Vollmacht des Vermieters oder Mieters Hausverwalter, Ehepartner, Mitmieter, so empfiehlt es sich,
die Vollmacht im Original vorzulegen. Die Kündigung ohne Vollmachtsvorlage ist zwar wirksam, aber der Empfänger ist
berechtigt, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen, wodurch die Kündigung unwirksam wird.
Der Hausverwalter muß selbst dann eine Vollmacht zur Kündigung vorlegen, wenn er für den Vermieter den Mietvertrag
unterzeichnet hat. Bei einem Anwalt reicht die Vorlage einer Prozeßvollmacht nicht aus. Die Vollmacht muß speziell
für die Kündigungserklärung ausgestellt worden sein. Wird die Kündigung mangels Vollmacht zurückgewiesen,
so muß dies unverzüglich erfolgen.
Verjährung
Gerade in Bausachen spielt die Verjährung erfahrungsgemäß eine große Rolle. Der Bauherr muß wissen, daß mit Eintritt der
Verjährung nicht der (Zahlungs- oder Gewährleistung) Anspruch als solcher untergeht. Die Verjährung gewährt vielmehr die
Möglichkeit eines Leistungsverweigerungsrechts, wenn sich der Betroffene auf die Verjährung ausdrücklich beruft.
Verjährung von Ersatzansprüchen
Die Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache sowie die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Verwendungen auf die Mietsache oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung unterliegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten. Hat also der Mieter Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb dieser Frist nicht erfüllt, so muss der Vermieter seinen Anspruch vor Fristablauf gerichtlich geltendmachen, da nur so die Verjährung unterbrochen wird und ihm sein Anspruch erhalten bleibt. Gleiches gilt für den Mieter, dem innerhalb dieser Frist der Vermieter die Wegnahme eines Einrichtungsgegenstandes noch nicht gestattet hat.
Der Beginn dieser Verjährungsfrist ist für Vermieter und Mieter unterschiedlich. Während sie beim Vermieter mit dem Zeitpunkt beginnt, zu dem er die Mietsache zurückerhält, beginnt sie beim Mieter bereits mit der Beendigung des Mietverhältnisses.
Auf Mietrückstände oder auf die Rückforderung vorausbezahlter Miete ist diese Vorschrift nicht anwendbar; in diesem Falle gelten die üblichen Verjährungsfristen.
Verwaltungskosten
Bei Verwaltungskosten handelt es sich um Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Aufwendungen. Das Gemeinschaftseigentum von Sondereigentumsanlagen wird in der Regel durch einen
Verwalter für die Sondereigentümer verwaltet. Der Verwalter stellt dazu jährlich einen
Wirtschaftsplan auf und rechnet die entsprechenden Kosten ab.
Zu den Verwaltungskosten gehören Reparaturaufwendungen, Grundstückspflegekosten.
Die Vertragsstrafe
Eine Vereinbarung dahingehend, daß der Mieter sich im Mietvertrag verpflichtet, bei Verstoß gegen Vertragspflichten oder beispielsweise die Hausordnung an den Vermieter eine Vertragsstrafe zu bezahlen, ist bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam. Es darf keine Vertragsstrafe zu Lasten des Mieters im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Verpflichtung des Vermieters, in bestimmten Fällen eine Vertragsstrafe zu bezahlen, ist zulässig und wirksam.
Folgen verspäteter Rückgabe
st ein Wohnraummietverhältnis durch Kündigung beendet, gibt der Mieter die Mietsache aber nicht rechtzeitig zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Einen weitergehenden Schaden kann er aber nur geltend machen, wenn die Rückgabe durch Umstände unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der generelle Schadensersatzanspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache ist bei Wohnraummietverhältnissen beschränkt.
VDM
Verband Deutscher Makler. Zusammenschluß von Maklern.
Verkehrswert
Begriff aus der Wertermittlung.
Die Versetzung des Mieters
Soldaten, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Schulen können im Falle ihrer Versetzung an einen anderen Dienstort den Mietvertrag über ihre Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen, auch wenn sich aus dem Mietvertrag oder den Vorschriften des eine andere Kündigungsfrist ergeben würde. Der Mieter muß seine Versetzung nachweisen, die Kündigung darf auch nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Dies bedeutet, daß der Mieter sofort kündigen muß, wenn er dienstlich von seiner Versetzung Kenntnis erlangt hat.
Vertragsstrafe
Druckmittel zur Einhaltung von vertraglichen Vereinbarungen, i.d.R. für Termineinhaltung.
Vertragsstrafe ist, wie der Begriff aussagt, eine Strafe und unabhängig von Schadenersatzansprüchen
wenn z.b. eine Immobilie gebaut wird und der Termin nicht eingehalten wird.
VOB
Verdingungsordnung für Bauleistungen. Normenwerk, dessen Geltung für Bauverträge vereinbart
werden kann.
Verdingungsordnung für Bauleistungen
Die Verdingungsordnung für Bauleistungen ist die Grundlage des Bauvertragswesens.
Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung.
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