Kündigungsausschluss/Kündigungsverzicht
Seit der Mietrechtsreform 2001 bzw. dem entsprechenden Klarstellungsgesetz 2005 können Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Seit 2001 enthalten aber immer mehr Mietverträge Klauseln, mit denen dieses Recht unterlaufen wird. Hier verzichten Mieter auf ihr Kündigungsrecht, bzw. ihr Kündigungsrecht wird zeitlich befristet ausgeschlossen:

Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht, ist wirksam (BGH VIII ZR 81/03).
Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und 294/03).
Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig (BGH VIII ZR 27/04).

Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren unwirksam (BGH VIII ZR 257/04).Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen, der die Vierjahresgrenze übersteigt, ist unwirksam (BGH VIII ZR 243/05).

Wohnungsgröße/Mietminderung
Treten während der Mietzeit Mängel auf oder fehlen der Wohnung zugesicherte bzw. zugesprochene Eigenschaften, kann der Mieter die Miete kürzen. Daneben steht sein Anspruch auf Reparatur oder Beseitigung des Mangels.

Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das ein Mangel. Die Mieter sind berechtigt, die vertraglich geschuldete Miete zu mindern und Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH VIII ZR 133/03; 44/03 und 295/03).
Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Bruttowarmmiete auszugehen. Das ist die Grundmiete plus Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten (BGH VIII ZR 225/03 und 347/04).
Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können (BGH VIII ZR 281/03).

Betriebskosten
Soweit im Mietvertrag vereinbart, müssen Mieter zusätzlich zur Miete noch Betriebskosten zahlen. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann er keine Nachforderungen mehr stellen.

Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).
Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält (BGH VIII ZR 220/05).
Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).
Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).
Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und -rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).
Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).
In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf "Contracting" (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).
Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).

Schönheitsreparaturen
Nach dem Gesetz hat der Mieter mit Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nichts zu tun. Der Vermieter ist hierfür verantwortlich. Allerdings sind die gesetzlichen Vorgaben nicht zwingend. Im Mietvertrag können Renovierungsarbeiten auf den Mieter abgewälzt werden. Es zeigt sich, dass hunderttausende von Mietvertragsklauseln unwirksam sind. Die Folge ist, Mieter müssen nicht renovieren, gleichgültig, wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben.

Eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug fachmännisch renoviert zurückzugeben hat, ist unwirksam (BGH VIII ZR 308/02).
Auch eine Vertragsklausel, nach der der Mieter unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss, ist unwirksam (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).
Unwirksam ist eine Klausel, die die Ausführung der Schönheitsreparaturen von einem starren Fristenplan abhängig macht (BGH VIII ZR 361/03).
Fehlt eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag, muss auch ein Raucher beim Auszug nicht streichen oder tapezieren (BGH VIII ZR 124/05).
Abgeltungsklauseln, nach denen der Vermieter Renovierungskosten fordern darf, obwohl beim Auszug des Mieters die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren, sind unwirksam, wenn sie auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen (BGH VIII ZR 52/06).
Auch eine Vertragsklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 199/06).

Ordnungsgemäße Abrechnung ist entscheidend

Inhaltliche Fehler einer Betriebskostenabrechnung können auch nach Fristablauf korrigiert werden.
Die zwölfmonatige Abrechnungs- und Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen hält der Vermieter ein, wenn er dem Mieter innerhalb der Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeschickt hat. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Wendet der Vermieter einen falschen Verteilerschlüssel an, ist das ein inhaltlicher Fehler, nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aber kein formeller Mangel. Korrigiert der Vermieter den Fehler "Verteilerschlüssel" nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist, darf dies aber nicht zu einem Nachteil für den Mieter führen.

Das war passiert: Der Vermieter rechnete den Abrechnungszeitraum (Kalenderjahr 2001) fristgerecht im Jahr 2002 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung für ihn in Höhe von 658 Euro. Der Mieter reklamierte zu Recht, dass ein falscher Verteilerschlüssel angewandt wurde. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung, die jetzt eine Nachforderung zu seinen Gunsten in Höhe von 694 Euro auswies, und verschickte die Abrechnung im Februar 2003. Jetzt, so argumentierte der Mieter, sei die Zwölfmonatsfrist verstrichen, er brauche gar nicht mehr nachzuzahlen.

Inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden
Das sah der Bundesgerichtshof anders. Die Zwölfmonatsfrist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die tatsächliche Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel ist kein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung. Mit der vorgelegten Abrechnung sei der Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen und nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann vom Vermieter eine Neuberechnung verlangen. Innerhalb der Zwölfmonatsfrist kann die Neuberechnung auch zu seinen Lasten ausfallen. Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist ist der Mieter durch die gesetzliche Regelung vor einer Berichtigung zu seinen Lasten geschützt.

Im Klartext: Der Mieter muss auf die formell ordnungsgemäße und jetzt auch inhaltlich richtige Abrechnung, die er im Februar 2003 erhalten hat, eine Nachzahlung leisten. Aber nicht in Höhe von 694 Euro, sondern nur in Höhe von 658 Euro.

Zwei aktuelle Gerichtsentscheidungen zu Betriebskosten

Unvollständige Abrechnung unwirksam/Prüfung von Elektroanlage umlagefähig
Zunächst stärkte der BGH (VIII ZR 1/06) die Informationsrechte der Mieter und erklärte, eine unvollständige Betriebskostenabrechnung sei unwirksam. Der Vermieter müsse für jede einzelne Kostenposition in der Abrechnung die vollständigen Gesamtkosten angeben. Er dürfe nicht vorab Kostenanteile, zum Beispiel nicht umlagefähige Kosten, herausrechnen. Sind also von 25 000 Euro Hausmeisterkosten nur 10 000 Euro umlegbar, muss der Vermieter beide Zahlen in der Abrechnung nennen. Mieter müssen vollständig über die einzelnen Kosten informiert werden. Nur so haben sie die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Vermieterforderung zu prüfen.
Eine Fehlerkorrektur, so der BGH, sei nur während der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist möglich. Nach Ablauf der Frist kann nicht mehr korrigiert werden, der Mieter muss keine Nachzahlungen leisten.

Betriebskostenbegriff wird so weiter ausgedehnt
Weniger positiv ist die zweite Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 123/06), mit der der Betriebskostenbegriff weiter ausgedehnt wird. Auch die Kosten der Prüfung von Elektroanlagen sind danach umlagefähig. Vorausgesetzt, sie werden als "sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag aufgeführt. Der BGH erklärte, der Vermieter müsse die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe zwar mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten, sie sei aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen. Deshalb seien Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten.